APE: quando serve l'Attestato di Prestazione Energetica e come si ottiene

L'Attestazione di Prestazione Energetica è la certificazione obbligatoria per i contratti di vendita e di locazione degli immobili e per le ristrutturazioni edili. È il documento che, con una lettera, dice quanta energia serve a un edificio per funzionare. Nella pratica quotidiana è anche uno dei motivi più frequenti per cui una firma slitta, perché ci si ricorda dell'APE quando l'acquirente è già seduto al tavolo. Questa guida spiega quando serve, quanto dura, quando va rifatto e dove finisce una volta emesso.

Quando è obbligatorio

L'APE è obbligatorio per la compravendita degli immobili e, con un anno di scarto rispetto alla vendita, anche per la locazione. Si aggiunge il caso delle ristrutturazioni edili, dove l'attestato accompagna l'intervento e ne certifica l'esito. Nella pratica significa che chi mette in vendita o in affitto una casa deve averlo prima di iniziare, non dopo aver trovato l'acquirente o l'inquilino: è un documento che si allega al contratto, non un adempimento che si recupera in seguito. Chi affitta lo scopre in modo brusco al momento della registrazione, quando l'attestato va allegato al contratto nei casi previsti.

Quanto dura, e a quali condizioni

L'attestato ha una validità di dieci anni dal rilascio. La durata non è però incondizionata: è subordinata al rispetto delle prescrizioni di manutenzione ordinaria e di controllo degli impianti di riscaldamento e climatizzazione, con i relativi libretti aggiornati. Se in quei dieci anni si eseguono interventi che modificano la prestazione energetica dell'edificio o dei suoi impianti — una ristrutturazione significativa, la sostituzione del generatore di calore, il rifacimento degli infissi, la coibentazione dell'involucro — l'attestato va aggiornato prima della scadenza naturale. Un APE di dieci anni fa, con un cappotto termico realizzato nel frattempo, non è semplicemente vecchio: è un documento che non descrive più l'edificio.

Dove finisce l'attestato: il SIAPE

Una volta emesso, l'APE non resta soltanto nel cassetto del proprietario. A livello nazionale l'ENEA gestisce il SIAPE, il Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica, istituito dal decreto interministeriale del 26 giugno 2015: raccoglie e centralizza in un'unica banca dati gli attestati presenti nei catasti energetici delle Regioni e delle Province autonome. Il portale ha una sezione di monitoraggio dei dati accessibile a tutti e una sezione gestionale riservata agli enti previsti dal decreto. Per chi compra o affitta è un'informazione utile: l'attestato è un documento tracciato, non un foglio che qualcuno può compilare a piacere.

APE e contratti: vendita e locazione

Nella compravendita l'attestato accompagna l'immobile lungo tutta la trattativa: entra nell'annuncio, viene esaminato in fase di valutazione, viene richiamato negli atti. Nella locazione il momento critico è la registrazione: il contratto va registrato entro trenta giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore, e in quella sede l'APE va allegato nei casi previsti. Chi arriva alla registrazione senza attestato deve fermarsi e procurarselo, con l'inquilino già pronto a entrare. È un incidente evitabile con una telefonata fatta qualche settimana prima.

Le domande che ci fanno più spesso

La prima è se un APE fatto per una vendita andata a monte può essere riusato: se l'attestato è ancora nei dieci anni, le condizioni di manutenzione e controllo degli impianti sono state rispettate e nel frattempo non sono stati eseguiti interventi che modificano la prestazione energetica, il documento resta valido e non va rifatto. La seconda riguarda la classe: la lettera fotografa il fabbisogno energetico dell'edificio così com'è, non un giudizio sulla casa, e una classe bassa in un palazzo storico non è una sorpresa, è la norma. La terza è se convenga intervenire prima di vendere: è una valutazione che si fa caso per caso, insieme, guardando l'immobile, il tipo di intervento possibile e i tempi disponibili. Su questo non diamo risposte standard, perché non ne esistono.

Come si ottiene, in pratica

L'attestato viene redatto da un tecnico abilitato che esegue un sopralluogo, rileva le caratteristiche dell'involucro e degli impianti e raccoglie la documentazione dell'edificio. Al proprietario conviene preparare in anticipo la planimetria, i dati catastali, le informazioni sull'impianto di riscaldamento e sugli eventuali interventi eseguiti negli anni, comprese le fatture dei lavori: più informazioni si forniscono, più l'attestato è aderente alla realtà. L'agenzia se ne occupa insieme al resto delle pratiche, così che il documento sia pronto quando serve e non un giorno dopo.

Fonti

• siape.enea.it
• www.efficienzaenergetica.enea.it
• www.agenziaentrate.gov.it
• www.agenziaentrate.gov.it